[부동산 상식] 아파트 매매 계약 이후, 중도금과 잔금 치르는 전략!

많은 신혼부부들이 내집마련을 꿈꾸며 청약에 도전하다, 엄청난 경쟁률과 턱없이 높은 가점 커트라인에 
기존 아파트를 매수하는 경우가 많으셨을 텐데요.
마음에 드는 집을 골라 계약했다면 계약금을 치르셨을 거고, 그 이후에는 중도금과 잔금을 치러야 합니다.
그런데 이 때를 소홀하게 생각하셨다가 손해 보는 경우도 있는데요.
중도금과 잔금을 제대로 치르는 방법을 확인해보겠습니다.


 
 
 

중도금 날짜는 언제로 정할까? 
파는 사람과 사는 사람 서로 달라요

 
 
통상 계약금은 매매가의 10%, 중도금은 매매가의 40% 이상, 잔금은 매매가의 50% 이하로 결정합니다. 
 
중도금 날짜는 보통 계약금 치른 날부터 1~2주 이후로 정하고 있습니다. 계약금은 지급 이후에도 변심에 의해 계약을 취소할 수 있지만 중도금을 치르게 되면 그 계약은 절대 취소할 수 없습니다. (물론 중도금을 치르기 전에 계약을 취소하려면, 매수인는 계약금은 포기해야 하고 매도인은 받았던 계약금의 2배를 돌려줘야 하니 신중해야 합니다.)
 
즉, 매매가격 6억원의 아파트를 매매하는 경우에는 보통 계약금은 10%인 6천만원, 중도금은 40%인 2억 4천만원, 잔금은 나머지 금액은 3억원이 됩니다. (계약금과 중도금 등의 비율은 계약시 상이하게 달라질 수 있어요) 
계약금 지불 이후, 중도금을 치르기 전에 매도인이 계약을 해지한다면 계약금인 6천만원은 물론 위약금으로 6천만원을 더해 1억 2천만원을 매수인에게 돌려주어야 합니다. 
만약 매수인이 계약을 해지한다면 계약금 6천만원은 매도인이 갖습니다.
 
 
(1) 매수인의 입장
 
따라서, 집값이 계속해서 오르고 있는 폭등장 상황이라면 집을 사는 매수인은 중도금 날짜를 빠르게 잡아야 합니다. 매도인이 갑자기 마음을 바꿔 계약을 해지하지 못하게 해야겠죠.
 
만약 중도금을 치른 뒤에 집을 판 사람이 잔금을 받지 않고 계약을 취소하려고 하는 경우에는, 집을 산 사람이 잔금을 법원에 맡기고 소송을 통해 집을 넘겨받아야 하는 험난한 길이 있습니다. 따라서 대화로 원만하게 해결하는 것이 최선의 방법입니다.
 
(2) 매도인의 입장
 
반대로 집을 판 사람은 집값이 오를 것 같다는 생각이 든다면, 중도금 날짜를 최대한 늦게 잡아 집값의 변동 추이를 살펴보는 요령도 필요합니다. 물론 계약금의 2배 만큼 돌려줘야 한다는 리스크는 있지만, 그보다도 집값이 많이 오른다면 손해는 아닐거에요.
 
그런데 만약 집값이 내려가는 요즘같은 상황이라면, 중도금 날짜를 늦게 잡았다가는 매수인이 계속해서 떨어지는 집값을 보고는 계약을 취소할 수 있습니다. 물론 계약금은 매도인이 얻을 수 있겠지만, 떨어지는 집값을 보고 있으면 행복하지는 않을 거에요. 
 
 

대출받아 잔금을 치른 다면 계약 전 은행에서 꼭 확인할 사항

 
잔금은 보통 중도금을 치르고 2~3주 이후에 치릅니다. 대출을 받아 잔금을 치르는 경우 아파트라면 대출이 가능한 금액을 바로 알 수 있겠지만, 단독주택이나 빌라 등은 은행에서 해당 물건을 감정한 뒤 대출가능금액이 결정됩니다. 따라서 반드시 계약 이전에 은행을 방문해 얼마까지 대출이 가능한 지 미리 확인해 보아야 잔금을 실수 없이 치를 수 있습니다.
 
만일 내 집을 매도했는데, 매수인이 돈이 부족해 잔금을 치르기로 한 날짜에 치르지 못하게 됐다면, 매도인은 계속 기다리기만 해야할까요? 이런 경우 매도인은 매수인에게 언제까지 잔금을 치르라는 내용증명을 보내야 합니다. 그리고 통보기간 이후에도 잔금을 치르지 않은 경우, 계약금은 자신이 갖고 중도금은 법원에 공탁하고 계약을 해지해야 합니다.
 
 
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