[부동산 상식] 재건축과 재개발에서 유의할 점, 용적률과 대지지분

많은 사람들이 재건축과 재개발에 투자하는 이유는 바로

일반 분양에 비해 저렴한 가격으로 아파트를 분양받아 시세 차익을 얻기 위해서 인데요.

과연 재건축 및 재개발 지역 내에 있는 집을 갖고만 있으면 자신이 원하는 면적의 아파트를 

분양받는 걸까요? 이를 위해서는 미리 확인할 점이 있는데요.

 

용적률과 대지지분 체크하기

 

재건축에 투자하기 위해서는 매수하려는 아파트의 현재 용적률, 개발 가능한 용적률, 대지지분을 확인해야 합니다.

 

 

1) 현재 용적률

 

용적률이란, 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 의미합니다. 즉, 만약 100이라는 크기의 땅에 50크기의 2층짜리 건축물이 세워져 있다면 대지면적 100, 건축물의 연면적은 100(=50 x 2)가 되어 총 100%의 용적률이 되겠죠.

현재 아파트의 용적률이 낮을 수록 재건축 이후 더 높은 층수의 아파트를 지을 수 있으니 사업성 측면에서 유리합니다.

 

용적률이 89%밖에 되지 않는 어마어마한 아파트! 주로 옛날에 지어진 낮은 층수의 아파트들이 이렇습니다.

 

2) 개발 가능한 용적률

개발 가능한 용적률은 높을 수록, 재건축 이후에 더 높은 층수로 아파트를 지을 수 있어 세대수가 많아지니

사업성이 좋습니다. (세대수가 많아질 수록, 일반분양 물건이 많아지고 그만큼 조합원의 추가분담금은 적어지겠죠?)

 

 

다만, 용적률은 용도지역에 따라 상한이 달라집니다.

용도지역은 토지의 효율적 활용을 위해서 건축물의 용도 및 건폐율, 용적률 등을 제한하는 지역을 의미합니다.

도시관리계획에 따라 용도지역을 4가지로 나눌 수 있고,

그 중에서도 주거지역은 제1종전용, 제2종전용, 제1종일반, 제2종일반, 제3종일반, 준주거지역으로 나누어집니다.

 

제1종일반: 용적률 200% 이하, 건폐율 60% 이하

제2종일반: 용적률 250% 이하, 건폐율 60% 이하

제3종일반: 용적률 300% 이하, 건폐율 50% 이하

 

이런 식으로 용적률과 건폐율에 대한 제한이 다릅니다. 

따라서 해당 아파트 부지가 어떤 용도지역이냐에 따라서 재건축, 재개발시 사업성이 달라지는 부분이기 때문에

용도지역을 반드시 체크해볼 필요가 있습니다.

 

만약 재건축 아파트를 매수하려고 하는데, 비슷한 지역에 위치한 다른 아파트보다 유독 가격이 비싸다면

이는 현재 용적률이 매우 낮으나, 제3종일반 지역에 속해 사업성이 매우 높은 부지일 수 있습니다. 즉 사업성이 좋다는 뜻이죠.

 

 

3) 대지지분

대지면적은 집을 세울 수 있는 땅의 넓이를 말합니다. 

그리고 대지지분이란 그 땅의 넓이에서 내가 소유한 아파트가 갖는 토지의 지분을 말하죠.

따라서 대지지분이 크면, 내 아파트에 대한 평가금액이 커지니 추가분담금이 적어집니다.

 

만약 A씨와 B씨가 각각 낡은 주택을 구매했다고 할 때,

A씨는 대지지분 100제곱미터의 주택을 5억원에, B씨는 대지지분 50제곱미터의 주택을 4억원에 샀다면

이후 재개발이 되었을 때 A씨는 시가 10억원인 150제곱미터의 아파트를, B씨는 시가 6억원인 70제곱미터 아파트를 분양받게 됩니다. 분명 구매할 당시에는 가격 차이가 크지 않았는데, 대지지분의 차이가 바로 아파트의 면적을 달라지게 한 것입니다. 따라서 집을 살 때에는 건물의 상태도 중요하지만, 특히 재개발을 염두에 두고 있다면 대지지분이 얼마나 큰지 등기사항전부증명서를 통해서 확인하셔야 합니다!

 

 

Blog. 굴굴의 신혼생활

 

 

재건축과 재개발의 차이를 더 알고 싶다면, 아래 글을 확인해보세요!

2023.01.19 - [부동산 기본 상식] - [부동산 상식] 재건축과 재개발의 차이점은 무엇일까요?

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