[부동산 상식] LTV, DTI, DSR이 무슨 뜻인가요?

 

 

부동산 관련 기사를 읽다 보면 매일 보게 되는 단어가 있습니다.

바로 LTV, DTI, DSR이 그것인데요.

기사에 하도 자주 등장하는 단어여서 익숙하지만 그 의미가 무엇인지 모르는 분들 많으실 텐데요.

이번 기회에 뜻을 한 번 알아보아요.

 

 

 

1. LTV(Loan To Value ratio): 주택담보인정비율

 

 - 집을 담보로 얼마까지 대출이 가능한지? 를 말합니다. 쉽게 말하자면, 시세 대비 얼마나 주택담보대출이 가능한지 를 보여주는 수치입니다. 여기서 말하는 시세란, KB부동산 시세와 같이 공신력 있는 기관에서 정하는 자료를 사용하여 결정됩니다. 만약 시세 5억 원짜리 집의 LTV가 40%라면, 최대 2억 원까지 대출이 가능합니다. 

 

 - LTV는 지역에 따라 차이가 있습니다. 정부가 지정하는 투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역 등에 해당하는 지, 그렇지 않은지에 따라서 비율이 달라집니다. 일반 지역에서 통상 LTV는 70%까지 적용되며, 생애최초로 주택을 구입하는 경우 80%까지 LTV를 높여 적용하기도 합니다. 이 경우, 대출가능금액이 커져 수중에 돈이 적더라도 주택구입이 가능하겠죠?

 

 

 

2. DTI(Debt To Income): 총부채상환비율

 

 - 연간 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금과 이자가 얼마나 차지하는가? 를 말합니다. 즉, 대출이용자의 연소득 대비 대출상환액을 의미합니다. 주택담보대출은 전세자금대출 등과 같은 기타 대출과 달리 원금과 이자를 함께 갚아나가야 한다는 점에서 차이가 있는데요. 따라서 DTI를 산정할 때에도 원금과 이자를 합산하여 계산합니다.

 

- 예를 들어, 직장인A의 연봉이 5천만 원이고 은행에서 2억 원(1년간)의 대출을 받았다면, 약 416%의 DTI가 나오는데요. 연봉 5천만 원의 직장인A가 과연 연봉의 4배인 2억 원의 대출을 1년 안에 상환할 수 있을까? 하는 우려를 나타낸 것이 DTI입니다.

 

 

 

3. DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율

 

 - 이는 총부채를 고려한 경우 얼마나 대출이 가능한가? 를 말합니다. 즉, 연간 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대한 원리금 상환액 비율을 의미하고 이는, 대출자의 총체적 상환능력을 고려하는 것입니다. DTI는 주택담보대출 한정 비율이라면, DSR은 주택담보대출 뿐 아니라 신용대출, 신용카드미결제금액, 자동차할부금, 전세보증금담보대출, 예금담보대출 등 모든 부채의 원리금을 모두 반영하고 있으므로 해당 조건을 충족하는 것은 보다 까다롭습니다. 은행권의 경우 40%, 비은행권은 50~110%까지 적용하고 있으므로 고소득자가 아니라면 은행에서 많은 돈을 대출하기란 여간 쉽지 않겠죠?

 

 - 최근 이러한 DSR의 적용 없이, 대신 LTV 70%와 DTI 60%를 적용하여 국민들의 대출 한도에 여유를 더해줄 '특례보금자리론'이 1월 30일부터 출시됩니다. 가격 9억 원 이하인 주택의 경우 최대 5억 원 한도로 대출이 가능하며, 최근 높아진 금리보다 낮은 우대금리를 적용함으로써 국민들의 대출에 숨통을 틔워줄 전망입니다.

 

 

4. MCI(Mortgage Credit Insurance): 모기지신용보험, MCG(Mortgage Credit Guarantee): 모기지신용보증

 

 - LTV 70%가 적용되는 경우에도, 은행에서 대출을 해줄 때에 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우를 대비하여 최우선변제금을 공제한 뒤에 대출을 해줍니다. 따라서 5억 원 짜리 주택을 매수할 때에 LTV 70%가 적용되더라도 3억 5천만 원을 대출하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이 때, MCI/MCG라는 보증보험에 가입하면 최우선변제금을 공제하지 않고 대출을 받을 수 있어 추가 대출이 가능한 셈입니다. MCI는 가입비용을 은행이 부담하고, MCG는 대출자가 부담합니다. 은행에 따라서는 MCI나 MCG를 취급하지 않는 경우도 있으니 미리 확인이 필요합니다.

 

 

 

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